123
"Điểm danh" những vướng mắc trong Luật Đất đai - Báo Bà Rịa - Vũng Tàu điện tử

"Điểm danh" những vướng mắc trong Luật Đất đai

Thứ Ba, 24/10/2017, 16:45 [GMT+7]
In bài này
.
Ông Lê Ngọc Linh, Giám đốc Sở TN-MT trình bày những khó khăn, vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai 2013 với Tổng Cục Quản lý Đất đai (Bộ TN-MT).
Ông Lê Ngọc Linh, Giám đốc Sở TN-MT trình bày những khó khăn, vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai 2013 với Tổng Cục Quản lý Đất đai (Bộ TN-MT).

Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành từ ngày 1-7-2014 đã cơ bản phát huy hiệu quả trong giải quyết các thủ tục liên quan đến lĩnh vực đất đai. Tuy nhiên, sau 3 năm thực hiện, một số các quy định trong Luật và các văn bản hướng dẫn thi hành đã phát sinh bất cập, gây khó khăn cho người dân, DN và các đơn vị quản lý.

QUY ĐỊNH GÂY KHÓ TRONG THỰC TẾ

Theo Sở TN-MT, quy định của Luật khi áp vào thực tế gây khó khăn ở 3 mảng chính: Việc định giá đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư; việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thẩm định nhu cầu sử dụng đất và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ)…Thời gian qua, một số dự án trọng điểm chậm tiến độ có phần nguyên nhân do vướng từ những quy định liên quan đến các lĩnh vực nói trên.

Báo cáo của Sở TN-MT nêu dẫn chứng về Dự án Khu phức hợp Trung tâm Hội nghị triển lãm du lịch quốc tế Dragon Sea của Công ty TNHH Sky Brigde Dragon Sea (Hoa Kỳ) tại Chí Linh, TP.Vũng Tàu. Dự án này có vốn đầu tư 900 triệu USD, được cấp phép năm 2010. Vào thời điểm đó, giá thuê đất 50 năm trả một lần được tính là 350 tỷ đồng. Tuy nhiên, khi công ty chuyển trả tiền thuê đất và triển khai công trình (sau khi Luật Đất đai có hiệu lực) thì việc áp giá thuê đất tăng lên 5 lần, tương đương 1.750 tỷ đồng (điều 56, Luật Đất đai 2013, giá thuê đất tăng từ 5-10 lần so với giá thuê đất ở Luật Đất đai 2003). Giá thuê đất cao khiến DN không có nguồn lực tài chính để tiếp tục dự án, dẫn đến dự án chậm triển khai nhiều năm. Chủ đầu tư đã nhiều lần đề nghị cho phép áp dụng đơn giá thuê đất vào thời điểm cấp phép (năm 2010) nhưng chưa được Chính phủ chấp thuận.

Dragon Sea là dự án có vốn đầu tư lớn. Tuy rằng việc triển khai dự án đúng tiến độ hay không còn có nhiều yếu tố khác, trong đó có cả những vấn đề thuộc về trách nhiệm, thiện chí của chủ đầu tư. Nhưng nguyên nhân khách quan góp phần dẫn đến dự án bị ách tắc, chưa triển khai đúng tiến độ là độ vênh quá lớn khi áp dụng giá thuê đất theo điều chỉnh của Luật đất đai.

Luật Đất đai 2013 còn nhiều bất cập khi đưa vào thực tiễn khiến việc triển khai nhiều dự án, nhiều khu dân cư trên địa bàn tỉnh gặp khó khăn. Trong ảnh: Một góc khu dân cư trên đường Thi Sách, TP. Vũng Tàu. Ảnh: QUANG VŨ
Luật Đất đai 2013 còn nhiều bất cập khi đưa vào thực tiễn khiến việc triển khai nhiều dự án, nhiều khu dân cư trên địa bàn tỉnh gặp khó khăn. Trong ảnh: Một góc khu dân cư trên đường Thi Sách, TP. Vũng Tàu. Ảnh: QUANG VŨ

Luật Đất đai 2013 còn bộc lộ những vướng mắc, bất cập “làm khó” DN. Nhiều DN đầu tư trong các KCN cho biết: Thời gian qua, hồ sơ vay vốn ngân hàng để mở rộng sản xuất kinh doanh của họ bị ngân hàng từ chối bởi thiếu giấy xác nhận nộp tiền thuê đất một lần. Việc bị ngân hàng từ chối làm họ gặp rất nhiều khó khăn trong huy động vốn. Thực tế, vấn đề nộp tiền thuê đất một lần hay nộp tiền thuê đất hàng năm đã được nêu ra từ nhiều năm nay, nhưng đến nay vẫn chưa thể tháo gỡ được.

Khó khăn là ở chỗ, Luật Đất đai 2013 quy định nhà đầu tư KCN trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được cho nhà đầu tư thứ cấp thuê lại cũng với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm. Cụ thể, Điều 149.2, Luật Đất đai 2013 ghi rõ: “Nếu trả tiền thuê đất hàng năm chỉ được cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm”.

Theo ông Phạm Minh Hiệp, Phó Tổng Giám đốc Tổng công ty Đầu tư phát triển đô thị và KCN Việt Nam, chủ đầu tư KCN Phú Mỹ II (huyện Tân Thành), vướng mắc phát sinh từ quy định này là các DN đầu tư hạ tầng KCN không thể trả tiền thuê đất một lần, do số tiền phải đóng quá lớn. Trong khi đó, các nhà đầu tư thứ cấp dù đủ năng lực để trả tiền thuê đất một lần vẫn phải đóng tiền thuê đất hàng năm. Vì thế, trong GCNQSDĐ của nhà đầu tư thứ cấp, Sở TN-MT có thêm dòng ghi chú là “trả tiền thuê đất hàng năm” nên DN không thể dùng GCNQSDĐ này để thế chấp vay vốn ngân hàng.

Luật Đất đai 2013 còn nhiều bất cập khi đưa vào thực tiễn khiến việc triển khai nhiều dự án, nhiều khu dân cư trên địa bàn tỉnh gặp khó khăn. Trong ảnh: Một góc khu dân cư trên đường Thi Sách, TP. Vũng Tàu. Ảnh: QUANG VŨ
Luật Đất đai 2013 còn nhiều bất cập khi đưa vào thực tiễn khiến việc triển khai nhiều dự án, nhiều khu dân cư trên địa bàn tỉnh gặp khó khăn. Trong ảnh: Một góc khu dân cư trên đường Thi Sách, TP. Vũng Tàu. Ảnh: QUANG VŨ

Một bất cập khác nảy sinh từ thực thi các quy định của Luật Đất đai 2013, theo ông Lê Ngọc Linh, Giám đốc Sở TN-MT, còn do việc thiếu các hướng dẫn từ Nghị định. Ông Linh dẫn chứng: “Theo quy định của Luật Đất đai 2013, dự án chậm tiến độ, sau thời gian gia hạn bị buộc phải thu hồi. Nhà đầu tư có trách nhiệm nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ dự án... Tuy nhiên, việc làm rõ đối tượng và thời điểm gia hạn của dự án lại chưa có Nghị định hướng dẫn, đặc biệt là các dự án được giao đất, cho thuê đất trước thời điểm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực”.
THIẾU HƯỚNG DẪN VÀ CHỒNG CHÉO

Ngoài ra, Luật Đất đai 2013 còn chồng chéo với các luật khác. Cụ thể, tại Khoản 3, Điều 167 của Luật Đất đai 2013 quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng và việc chứng thực được thực hiện tại UBND cấp xã. Trong khi đó, Luật Công chứng năm 2014 lại quy định việc giao dịch các hợp đồng, đặc biệt là các hợp đồng giao dịch về bất động sản, phải được công chứng tại Phòng Công chứng thuộc Sở Tư pháp. Quy định trên đã có sự chồng chéo giữa Luật Đất đai với Luật Công chứng cùng ban hành năm 2014.

Tại buổi làm việc với Tổng Cục quản lý Đất đai (Bộ TN-MT) cuối tháng 9-2017, tỉnh BR-VT đã báo cáo với Bộ TN-MT những khó khăn, vướng mắc nêu trên đồng thời kiến nghị bộ có quy định cụ thể về việc xác định thời điểm giao đất, cho thuê đất; điều chỉnh giá đất tái định cư sát với giá thị trường; có các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai cụ thể hơn tránh sự chồng chéo giữa các văn bản luật…

Những bất cập khi áp dụng các quy định của Luật Đất đai 2013 đang ảnh hưởng nhiều đến quyền lợi của nhà đầu tư; làm công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của tỉnh gặp nhiều khó khăn. Do đó, để giải quyết các vướng mắc về thi hành Luật Đất đai, trong khi chờ ý kiến của Bộ TN-MT, Sở TN-MT kiến nghị UBND tỉnh một số giải pháp: Giao Sở KH-ĐT rà soát các dự án đã được UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư trước ngày 1-7-2014 để xem xét, cho chủ đầu tư tiếp tục thực hiện dự án hoặc thu hồi đất, giao cho Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh đấu giá quyền sử dụng đất. Đối với các dự án chậm triển khai nhưng vẫn được tiếp tục gia hạn tiến độ theo quy định của pháp luật về đầu tư thì UBND tỉnh cho phép gia hạn sử dụng đất 24 tháng. 

 

Bài, ảnh: QUANG VŨ

;
.